Doba, kdy na hypotéku dosáhl téměř každý, v požadované výši a za extra nízkou úrokovou sazbu je nejspíše na pár let pryč. Na druhou stranu vysoké sazby tu budou spíše jen chvilku a současná doba nízké poptávky po nemovitostech nahrává k dobrému nákupu kvalitního bydlení za možná lepší cenovku. Ať už tedy chceme současné situace využít pro nákup nového domova, pozemku na výstavbu nebo třeba investičního bytu, je více než jindy důležité se na to připravit.
Řekneme si tedy něco o tom, jak se připravit na hypotéku v roce 2023 a to především z pohledu toho, abychom dosáhli na maximální možnou výši úvěru. Do této úvahy pak vstupuje především:
- daňové přiznání za rok 2022
- příjem ze zaměstnání
- příjem z pronájmu
- příjem z vlastního s.r.o.
- úvěrové výdaje
- ostatní faktory ovlivňující max. výši úvěru
Daňové přiznání za rok 2022
V případě OSVČ je daňové přiznání hlavním podkladem pro doložení příjmu k hypotéce. Pokud tedy plánuji žádat o hypotéku v roce 2023, je velmi chytré, začít již nyní řešit, jak toto daňovko bude vypadat, a to jak z hlediska příjmu, tak i nákladů.
Jak ovlivnit příjmy je na každém podnikateli. Řekněme ale, že pokud vím, že potřebuji příjmy do roku 2022, pak mohu třeba svoje služby po dohodě vyfakturovat i dopředně…
Z hlediska nákladů se jako jednoznačně nejvýhodnější řešení k získání hypotéky jeví využití výdajového paušálu 40% / 60% / 80%. Jde o model, ve kterém dokážeme pro hypotéku z daňového přiznání uznat vyšší příjem, než tam ve skutečnosti je přiznaný. Důvod je jednoduchý, OSVČ využívající paušální výdaje, mají skutečné výdaje v praxi nižší. A banky tuto skutečnost vědí. O různých řešeních, jak dosáhnout maximální výše úvěru s pomocí metodické výjimky, jsem psal v minulém článku. Hraje zde také zásadní roli, jakou činnost vykonáváme a uvádíme do daňového přiznání (kód CZ-NACE).
Naopak paušální daň bude pro většinu podnikatelů cesta, kterou si zavřou několik dveří. Bankovní metodiky výpočtu příjmu OSVČ v režimu paušální daně jsou sice již zavedeny, ale absence daňového přiznání způsobuje, že schvalovatelé nejsou tolik nakloněni metodickým výjimkám, které často OSVČ potřebuje. Bez daňovka jednoduše není moc „z čeho vařit“. Pokud už jste však do režimu paušální daně vstoupili, doporučuji veškerý příjem realizovat bezhotovostně. Výpisy z účtu budou totiž v praxi hlavním dokladem, jak skutečný příjem prokázat.
Pro schválení metodických výjimek je také vhodné, pokud jsme schopni ukázat fakturaci v aktuálním kalendářním roce, která se průměrem neliší nebo je ideálně vyšší než v roce předchozím.
Příjem ze zaměstnání
Zaměstnanecký poměr je pro banky nejlépe uchopitelný a je v plné výši uznatelný pro hypotéku. Je zde ovšem také minimální možnost, jak uznat příjem vyšší. Banky počítají nejčastěji s průměrným čistým měsíčním příjmem za posledních 12 měsíců včetně prémií. Jednoduše si tedy můžeme vyfiltrovat v internetovém bankovnictví posledních 12 výplat, udělat z nich aritmetický průměr, a to bude přibližně uznatelný příjem pro hypotéku.
Jednou z cest, jak takový příjem navýšit je pak v případě, že se navýší mzdový výměr. Tzn. pokud jste byli povýšeni nebo Vám zaměstnavatel jednoduše zvýšil mzdu za zásluhy, pak je možné požádat o metodickou výjimku, aby se banka neřídila průměrem za poslední rok, ale novým mzdovým výměrem. Podmínkou je, aby nový příjem už alespoň 1x přistál na Vašem účtu.
Pozor na DPP nebo „peníze bokem“. Důvody existence HPP a DPP u jednoho zaměstnavatele jsou očividné. Bohužel banky se na DPP koukají jako na pracovněprávní vztah, který může ze dne na den skončit. Pro hypotéku je tedy takový příjem neuznatelný. Pokud tedy například dostáváte výplatu na HPP + 8 500 Kč na DPP a plánujete hypotéku, bude dobré zvážit možnost tyto příjmy před žádostí o hypotéku spojit do jednoho i za cenu vyšších odvodů.
Příjem z pronájmu
Existující příjem z pronájmu, který již prochází daňovým přiznáním, je pro hypotéku uznatelný. Nejvyššího uznatelného příjmu dosáhneme, pokud pro zdanění tohoto příjmu používáme paušální výdaje 30%. V případě použití reálných nákladů a speciálně pak odpisů je důležité jen pamatovat, že i tak je možné uznat velkou část hrubého příjmu pro hypotéku, ale zisk po odečtení nákladů nesmí být záporný.
Příjem z pronájmu, který ještě neprošel daňovým přiznáním, je možné započítat, pokud doložíme nájemní smlouvu a výpisy z účtu, kam nájemné chodí. Rozhodně zde není vhodné vybírat nájemné v hotovosti.
V určitých případech a s nějakými omezeními je také možné započítat i budoucí příjem z pronájmu, a to buď na kupované nemovitosti nebo na nemovitosti, ze které se do nového bydlení stěhuji.
Ve všech případech je pak výše započitatelného příjmu přibližně 60-70% z hrubého nájemného bez služeb.
Úvěrové výdaje
V neposlední řadě je potřeba vždy počítat s tím, že maximální možnou výši hypotéky zásadně ovlivňuje existence dalších úvěrových závazků. Pokud tedy plánujeme hypotéku, je například důležité si dobře rozmyslet, zda skutečně teď pořizovat auto na úvěr či operativní leasing.
V rámci schvalovacího procesu hypotéky je možné se s bankou také domluvit na tom, že před čerpáním samotné hypotéky konkrétní závazek doplatíme. Není tedy potřeba hned teď rušit kreditky a doplácet úvěry, stačí s tím jen v případě potřeby dopředu počítat.
Ostatní faktory ovlivňující max. výši úvěru
Do výpočtu toho, kolik nám banka maximálně půjčí může ještě promluvit:
- pohyb úrokových sazeb – Nižší sazba znamená nižší splátku, a tedy vyšší limit úvěru a naopak. Například pohyb úrokové sazby o 0,5% p.a. bude znamenat cca 500 000 Kč rozdílu.
- mateřská / rodičovská dovolená – Pokud je v plánu, je potřeba s ní také počítat pro žádost o hypotéku. Schválení úvěru se stávajícími příjmy je možné nejpozději těsně před nástupem na neschopenku.
- LTV – Ačkoliv je možné financovat až do 90% zástavní hodnoty nemovitosti, tak v případě, že vymýšlíme metodické výjimky, je nižší LTV dobrým argumentem. Pokud je tedy například ve hře nemovitost k dozajištění úvěru, může to mít velký vliv na schválení ústupků ze strany banky.
- svatba – Občas se na to zapomíná, ale manželé musí vždy žádat společně, pokud nemají zúžené SJM. Svatba může znamenat i výhodu pro hypotéku. Například snížené limity ČNB (DSTI 50%, DTI 9,5, LTV 90%) platí pro žadatele do 36 let věku (včetně). V případě manželů ale stačí, když podmínku věku splňuje jen jeden z páru.
Zkušený hypoteční poradce
Trochu si zde přihřeji polívčičku polívčičku 🙂
Získat dnes hypotéku na potřebnou částku je čím dál náročnější a stále častěji se neobejde bez schválení i několika metodických výjimek současně. Ty je potřeba nejen dobře odargumentovat, ale také zdokladovat. A to si žádá zkušenosti, správný výběr banky a také dopředné plánování.
Svým klientům často dělám analýzu úvěrových možností pro současný a následující rok. Tuto službu nejvíce ocení podnikatelé, kteří tak získají představu o tom, na jakou maximální výši hypotéky dosahují. Následně pak mohou své možnosti při chytrém plánování z velké části ovlivnit a hypotéku v roce 2023 tak získat s vysokou mírou jistoty.
Pokud o takovou analýzu úvěrových možností stojíte i Vy, jednoduše mi napište stručnou zprávu do formuláře níže a já se Vám ozvu zpět s podrobnostmi.
A třeba se pak i potkáme nad dobrou kávou.
