Vzhledem k tomu, že ajťáci a advokáti tvoří dvě nepočetnější skupiny mých klientů, rozhodl jsem se pro Vás napsat specializovaný článek týkající se posuzování Vašeho příjmu pro hypotéku a možností, jak své vyhlídky výrazně zlepšit.
Následující řádky se však nemusí nutně týkat pouze těchto profesí, ale principy uvedené níže lze použít nejen u hypotéky pro IT specialisty a advokáty, ale i u markeťáků, architektů, lékařů, notářů, daňových poradců, soudních znalců, tlumočníků a dalších…
Základy
Na úvod si řekněme, že hypotéka pro tato povolání se posuzuje stejně, jako každá jiná. Odlišnost je pak v tom, že se snažíme banku přesvědčit, aby uznala vyšší příjem než dle standardní metodiky. Základním podkladem bude určitě daňové přiznání, a to ideálně za 2-3 poslední zdaňovací období. Z daňového přiznání budeme vždy vycházet a následně je hned několik možností, odkud na to.
Metoda navýšení uznatelného příjmu pomocí snížení paušálních výdajů
Tato metoda je rozhodně nejsnáze průchozí. Týká se OSVČ, kteří uplatňují výdajový paušál 40 % nebo 60 %. Spousta bank již ve své metodice počítá s určitou vnitřní úpravou tohoto výdajového paušálu. Například IT specialista uplatňující paušální výdaje ve výši 60 % ze svého příjmu pak u Banky A bude mít započítán příjem pouze ze zbývajících 40 %, u Banky B už ale díky vnitřní úpravě bude mít započítáno do příjmu 60 % z celkového obratu (řádek 101 daňového přiznání) a u Banky C dokonce 70 %. Výsledek se pak následně pokrátí o odvody a daň a máme výši uznatelného příjmu.
Pokud nám však standardní metodika a správný výběr banky stále nestačí k dosažení potřebného příjmu pro získání hypotéky, je potřeba jít ještě dál. Cesta vede přes čestné prohlášení o reálných nákladech. A zde leží důvod, proč je právě tento postup ideální u hypotéky pro IT specialisty či advokáty.
Příklad z praxe
Patrik je IT specialista. Téměř veškerý jeho výdělek pochází ze spolupráce s jednou společností, která mu zároveň umožňuje pracovat v jejích prostorách a využívat veškerého zázemí. V tomto oboru to není nic neobvyklého. Patrik s Adélou však již měli jednu hypotéku na byt a následně se jim zalíbil rodinný dům. Plán byl takový, že se z bytu přestěhují do domu, ale byt si ponechají a pronajmou jej, čímž jim však zůstane i původní hypotéka. A tady už jsme byli s příjmy za hranou. Volnou formou jsme tedy sepsali čestné prohlášení, že reálné náklady Patrika jsou zcela minimální (počítač, telefon, dojíždění do práce, …). Banka nám následně uznala úpravu výpočtu, kdy z obratu počítala do nákladů pouze 20 %.
To jsme pak ještě doplnili o znalecký posudek příjmu z budoucího pronájmu bytu a hypotéka byla schválena.
Metoda navýšení příjmu doložením navýšené fakturace
Této metody využijeme především v momentě, kdy příjem z loňského daňového přiznání není dostatečný, ale v letošním roce již fakturujete v dostatečné výši.
Příklad z praxe
Advokát Martin v roce 2020 spolupracoval s advokátní kanceláří a jeho příjem za celý rok činil 1 200 000 Kč. V roce 2021 však dostal nabídku finančně zajímavější spolupráce s jinou advokátní kanceláří. Přechod si však Martin spojil se 4měsíční dovolenou. To se však zcela nepotkalo se záměrem brát si vysokou hypotéku v roce 2022, protože za rok 2021 Martin vyfakturoval pouze 750 000 Kč.
Řešením bylo, že jsme doložili fakturaci od začátku spolupráce s novou advokátní kanceláří (od 10/2021 do 4/2022), která činila v průměru 145 000 Kč měsíčně a podložili to výpisy z účtu s došlými částkami. Následně jsme banku požádali o přepočet daňového přiznání za 2021 v duchu, jako kdyby celý rok 2021 fakturoval tuto sumu. Banka pak uznala vyšší příjem, který postačoval pro získání úvěru na jejich nový rodinný dům kousek za Prahou.
Metoda uznání 70 % příjmu z obratu dle výpisů z účtu
Příjem z obratu umí smysluplně uznat v ČR pouze minimum bank. U podnikatelů s vysokým obratem a zároveň vysokými náklady ale výpočet příjmu dle obratu má velký smysl. Zde se navíc budeme bavit o alternativní metodě, kdy se příjem vypočítá z příjmu dle výpisů z účtu. Je zde potřeba zmínit, že schvalovatel má vždy právo takový postup neschválit, pokud se mu něco nezdá.
Příklad z praxe
Lenka s manželem se živí jako zubní technici. Spolupracují se zubaři, kterým dodávají stomatologické výrobky. Mají vysoké příjmy spojené s vysokými náklady za materiál a stroje. Lenky manžel je navíc její spolupracující osobou, což je výhodné z hlediska daní, ale ne z hlediska výše uznatelného příjmu pro hypotéku (manžel uplatňuje na svou část příjmu paušální náklady).
V posledních měsících se jim však dařilo, což hrálo do noty právě alternativnímu uznání příjmů dle výpisů z účtu. Doložili jsme 6 posledních výpisů z účtu. Z kreditních položek se vyloučily převody mezi vlastními účty a vklady v hotovosti a od výsledného příjmu pak odečetly náklady na sociální, zdravotní a daň. Dosáhli jsme tak výrazně vyššího příjmu, než prostým výpočtem příjmu ze základu daně a hypotéka na dostatečnou částku byla na světě.
Připravte si podklady
Ve chvíli, kdy po bance chceme uznat něco navíc, je potřeba si uvědomit, že banka si pak takový postup musí být sama schopna obhájit před kontrolou z ČNB. Čím větším množstvím podkladů jsme tak schopni podpořit naše tvrzení, tím lépe. Jako stále se opakující mohu uvést:
- čestné prohlášení – vysvětlení na základě čeho chceme uznat nižší náklady nebo vyšší příjmy, jaké jsou apod. + podpis žadatele
- daňová přiznání – ideálně za 2-3 roky
- soupis fakturace od začátku předchozího roku do dnes + korespondující výpisy z účtu
- smlouva o spolupráci s hlavním zákazníkem
Zmíněné podklady slouží především k prokázání skutečností, které uvádíme jako podklad pro metodickou výjimku. Dále je důležité myslet na prokázání udržitelnosti příjmu. Pokud například existuje nějaký dokument o garantovaném odběru člověkodnů nebo jiná dohoda určující minimální objem práce či fakturace, je na místě toto schvalovateli hypotéky poskytnout k náhledu. Často se také zapomíná na ženy na mateřské či rodičovské dovolené. U těch se předpokládá, že po návratu do práce budou mít vyšší příjem, a to je pro udržitelnost příjmu domácnosti velký argument, který zle jednoduše doložit například pracovní smlouvou a několika výpisy z účtu z doby před nástupem na mateřskou.
Každý takový případ je individuální a bude potřebné podklady se mohou různit. Pokud však nevymýšlíme blbosti, tak jsme vždy potřebné schopni snadno doložit.
Závěr
Každá banka má svou metodiku schvalování hypotečních úvěru. Často je však možné ji tu a tam lehce ohnout. Je jen potřeba vědět, kterou banku v daném případě vybrat a kde jsou pomyslné mantinely.
A pokud jste se v řádcích výše našel či našla, napište mi a rád se s Vámi podívám, jaké máte možnosti.
