Doba podání daňového přiznání se blíží. Pokud si plánujete v tomto roce brát hypotéku je určitě dobré se zamyslet nad tím, jak bude Vaše daňové přiznání vypadat. Dnes se tedy podíváme na to, jakým způsobem jako podnikatel (OSVČ) můžete bance prokázat své příjmy, abyste na úvěr dosáhli, a v ideálním případě také nemuseli platit zbytečně vysoké daně.
Pojďme si tedy říct pár tipů, jak správně optimalizovat své daňové přiznání a zároveň být pro banku dostatečně bonitním klientem. Hypotéka pro OSVČ tak pro Vás může být podstatně reálnější.
Jak banky posuzují příjem podnikatele dle daňového přiznání?
V následujících příkladech budeme pro jednoduchost počítat s tím, že jste na hypotéku sám/a a žádáte o úvěr ve výši 2 500 000 Kč se splátkou 12 500 Kč měsíčně. Splátky Vašich stávajících závazků (úvěrů) činí 3 500 Kč měsíčně. Dle nových pravidel od 1.4.2022 nesmí Vaše celkové splátky všech úvěrů činit více než 45 % Vašeho příjmu (parametr DSTI pro žadatele ve věku 36 let a starší). V tomto případě bude tedy potřeba bance prokázat příjem ve výši přibližně 35 600 Kč.
Příjem z daňového základu
Tou základní možností je prokázat příjem z daňového základu (řádek 37 daňového přiznání). Tím je Váš příjem (řádek 101) mínus výdaje (řádek 102). Výsledek pak vydělte 12 měsíci a víte, kolik Vám banka započítá. Některé banky z tohoto odečtou ještě daň a případně i sociální a zdravotní pojištění. V našem příkladu bude tedy potřeba, mít řádek 37 ve výši 427 000 Kč. V závislosti na vybrané bance může být požadovaný daňový základ i o něco vyšší.
Příjem dle výdajového paušálu
Pokud v daňovém přiznání jako OSVČ uplatňujete výdajový paušál (40/60/80 %), je možné, že nebude potřeba mít tak vysoký základ daně, a přesto Vám banka uzná vyšší příjem. Řekněme, že jste podnikatel v oblasti informačních technologií. Při této činnosti uplatňujete výdajový paušál ve výši 60 %. Nicméně banky vědí, že reálné náklady jsou v případě této činnosti podstatně nižší. Konkrétně v tomto oboru Vám banka uzná až 70 % z Vašich příjmů z řádku 101. Z toho se odečtou odvody se započtením slev a odčitatelných položek. V našem příkladu tedy postačí, pokud máte příjem (obrat) 700 000 Kč, a to i přestože Váš daňový základ činí pouze 280 000 Kč. Tedy výrazně méně než v předchozím bodě. Dosáhnete tak na hypotéku, a přitom budou Vaše daně minimální nebo dokonce nulové.
Příjem z obratu
Další z možností je, kdy banka vypočítá příjem z Vašeho obratu, resp. příjmu dle řádku 101 a to nehledě na Váš daňový základ, který jen nesmí být záporný. Tato možnost se zdá nejpohodlnější. Je však potřeba podotknout, že více než polovina tuzemských bank tento způsob neuznává, výpočet se liší dle povolání a některé banky budou vyžadovat 2 poslední daňová přiznání. Každopádně má cenu o tomto způsobu uvažovat až s obratem od 1 mil. Kč ročně a více. Uznatelný příjem pak bude cca 10 až 40 % z řádku 101 daňového přiznání vydělený 12 měsíci.
Příjem na základě čestného prohlášení
Jedním z alternativních způsobů doložení příjmu z podnikání je pak čestně prohlásit jejich výši a následně doložit dostatečně vysoké obraty na účtu, kde je realizován platební styk, a to za několik posledních měsíců. Banka příjem vypočte např. jako 70 % z kreditních obratů na účtu bez započtení vkladů v hotovosti a vlastních převodů mezi účty. Příjem se následně pokrátí o sociální a zdravotní pojištění. Tento typ doložení příjmu je možné využít u povolání jako advokát, lékař, stomatolog, architekt, daňový poradce, podnikatel v IT…
Příjem podnikatele v režimu paušální daně
A v neposlední řadě je potřeba zmínit, že se banky také umějí na případy koukat individuálně a v některých případech tedy můžeme nechat schválit vyšší příjem v rámci metodické výjimky. Stejně tak je možné kombinovat více druhů příjmu. O tom jste si mohli přečíst u případové studie Jardy s Terkou.
Závěr: Hypotéka pro OSVČ
Pokud si tedy v letošním roce plánujete brát hypotéku, rozhodně se před podáním daňového přiznání poraďte se svým finančním poradcem. Jednak Vám to může ušetřit spoustu peněz na daních a také dopředně vyřešíte komplikace, které by při vyřizování hypotéky mohly nastat. Finanční poradci (včetně mě) Vám dokáží udělat i přehledné srovnání všech bank dle toho, na jak vysokou hypotéku u nich dosáhnete.
Doufám, že Vám dnešní článek přinesl potřebné informace. Pokud máte otázky, tak mi jednoduše napište a já Vám na ně odpovím a případně i rád pomohu s vyřízením samotné hypotéky.
