Ne vždy je hypotéka jednoduchá a někdy je potřeba opravdu vymýšlet různé cesty, jak složitou hypotéku dostat do stavu „schváleno“.
Musím říct, že za posledních několik let se setkávám více s těmi komplikovanějšími než jednoduššími. Jsem za to ale rád, protože každý případ mě posouvá zase o něco dál. A kdybych měl jen standardní případy, nebylo by také moc zajímavého, o čem psát.
Dnes bych se s Vámi rád podělil o případ, kde jsme s klienty museli složitost hypotéky řešit snad na všech frontách.
Jarda s Terkou
Jarda s Terkou žijí v bytě v Praze. Je to byt 2+KK, který si koupili před pár lety s pomocí hypotéky. Nedávno se jim narodila dcera, a tak začali uvažovat o tom, že současný byt je pro ně přeci jen trochu malý. Hledali a netrvalo dlouho, aby si našli byt, který přesně odpovídal jejich potřebám. Byl totiž ve stavu, který vyžadoval rekonstrukci, což se mladému páru hodilo, protože si jej mohli předělat přesně, jak chtěli.
Pojďme tedy k číslům
Již ve článku „Co vše Vás čeká při vyřizování hypotéky?“ jsme si řekli, že hypotéka musí vždy stát na dvou nohách. Tou jednou je tzv. bonita neboli schopnost hypotéku splácet a tou druhou pak dostatečná hodnota zástavy.
- Nový byt má cenovku 8 900 000 Kč a je potřeba v něm provést rekonstrukci za 2 000 000 Kč.
- Manželé mají 1 000 000 Kč vlastních peněz, které mohou použít.
- Terka měla příjem z rodičovského příspěvku, ten už ale vyčerpala, takže v očích banky je bez příjmu.
- Jarda podniká v IT a jeho roční příjem činní 1,5 mil. Kč, náklady uvádí paušální 60%, takže zisk dle daňového přiznání činní cca 600 000 Kč ročně, tedy 50 000 Kč měsíčně před zdaněním.
- Splátka stávající hypotéky činní 14 000 Kč, manželé ještě splácí jeden úvěr za 6 000 Kč a splátka nové hypotéky bude 36 500 Kč měsíčně. Dohromady tedy 56 500 Kč měsíčně.
Nemusíme být zrovna učitelé matematiky, abychom na první pohled poznali, že tady něco nevychází. Ano, nevychází ani příjmy, ani hodnota zástavy vůči výši úvěru. Co tedy teď s tím?
Příjmy
Moje první otázka byla, zda na to klienti vůbec mají, aby měsíčně splácely tolik. Jarda mě ujistil, že ačkoliv daní paušálem, tak ale 60% výdaje skutečně nemá. Jelikož podniká v IT, tak jsou jeho skutečné náklady zcela minimální a je si jist, že hypotéku dokáže dlouhodobě splácet. A teď to ještě vysvětlit bance.
Po analýze metodiky celkem 14 různých bank, jsem přišel s řešením. Necháme na výjimku uznat vyšší příjmy, než které jsou uvedené v daňovém přiznání. Toto dnes umožňuje více bank. I tak to ale bylo málo, jelikož bylo potřeba se dostat na hranici 113-125 tis. Kč uznatelného čistého měsíčního příjmu, a to z Jardy daňovka vykouzlit prostě nešlo.
Během rekonstrukce nového bydlení potřebovali manželé bydlet stále v současném bytě. Pak si jej ale plánovali ponechat a pronajímat. Jedná se tedy o budoucí příjem z pronájmu, který některé banky umí započítat. Objednali jsme proto znalecký posudek obecné pronajímatelnosti a dodatečný příjem byl na světě.
Zástava
Jedna noha hypotéky byla tedy vyřešena a bylo potřeba se poprat s druhou. Tou byl poměr hodnoty zástavy a výše úvěru (LTV). Protože banka uznala budoucí příjem z pronájmu, tak ale dle metodiky požaduje, aby LTV bylo max. 60%. My jsme s LTV byli lehce přes 90%. Naštěstí se maminka Jardy rozhodla manželům pomoci a souhlasila s tím, že dá do zástavy ještě svůj byt. Jarda se bude snažit pomocí mimořádných splátek část hypotéky co nejdříve umořit, aby ho mohl do 5 let nechat vyvázat. I tak jsme ale byli na LTV 70%. Popsal jsem tedy konstrukci případu schvalovateli a pomocí pádných argumentů se ho podařilo přesvědčit, aby povolil metodickou výjimku a případ i přesto schválil.
V neposlední řadě bylo potřeba bance předložit několik konkurenčních nabídek a dostat se tak na nejnižší úrokovou sazbu na trhu. U takto vysoké hypotéky už každá desetina stojí nemalé peníze.
Celý případ s sebou ještě nesl pár dalších překážek a výjimek, ale ty už se do tohoto článku nevejdou.
Závěr
Jak vidíte, za určitých okolností je možné s bankami vyjednávat. Je však potřeba se dobře orientovat v jejich metodických pravidlech a vědět, která se dají ohýbat.
S Jardou a Terkou jsme se během případu spřátelili. Nezbývá než jim popřát, ať se jim dál daří, a také dobře bydlí.
A pokud jste v nějaké části článku našli sami sebe, pojďme si dát kávu. Mám rád výzvy a složité hypotéky mě prostě baví.
