Pokud v současné době řešíte nový hypoteční úvěr nebo nad ním prozatím jen uvažujete, určitě Vám neuniklo, že prakticky každý týden tu máme nové zprávy a nové skutečnosti týkající se poskytování hypoték.
Dnešní článek je rozsáhlejší, než jste u mě zvyklí. Za to Vám však poskytne ucelené informace o aktuálním dění na trhu s hypotékami.
O hlavní změny na hypotečním trhu se postarala Česká národní banka (ČNB) a patří mezi ně tyto:
16.3.2020 – ČNB snižuje základní úrokovou sazbu o 0,5%.
26.3.2020 – ČNB snižuje základní úrokovou sazbu o dalších 0,75%. Celkem již tedy -1,25%.
1.4.2020 – ČNB uvolňuje doporučené limity LTV z 80% na 90%, DSTI z 45% na 50% a ruší DTI.
Otázky, které se nám všem v tuto chvíli honí hlavou:
- Jak a kdy se snížení základní úrokové sazby projeví na hypotečním trhu?
- Vyplatí se mi počkat na výhodnější hypotéku?
- Mám teď větší šanci hypotéku dostat?
- Půjde cena nemovitostí dolů? Mám tedy vyčkat na nižší cenu nemovitostí a levnější hypotéku?
Přesně na tyto otázky se Vám pokusím odpovědět v dnešním článku.
Abychom byli v obraze, tak si pojďme nejdříve shrnout aktuální dění na hypotečním trhu a dopady, které na něj má COVID-19.
Několik dní od vyhlášení nouzového stavu oznámila Česká bankovní asociace sdružující většinu tuzemských bank, že banky nabídnou klientům odklad splátek hypotečních úvěrů po dobu 3 měsíců. Banky se zároveň dohodly, že si v tomto nebudou navzájem konkurovat a nabídnou stejné podmínky. Tím je na mysli především to, že se úvěr po tuto dobu nebude úročit a odklad nebude mít negativní dopad do bankovních registrů. Ruku v ruce s tímto jde návrh zákona v současné chvíli mířící do Poslanecké sněmovny, který umožní plošný odklad splátek všech úvěrů až o 6 měsíců. Tento zákon však již počítá s tím, že se úvěry budou nadále úročit smluvně danou úrokovou sazbou (maximálně však 9% p.a.) a splatnost úvěru se tak přiměřeně prodlouží.
Banky také v posledních týdnech výrazně zpřísnily podmínky poskytování úvěrů. Některé pozastavili poskytování 90% hypoték, jiné pak vydali metodické informace pro schvalovatele doporučující neschvalovat úvěry pro klienty, jejichž příjem pochází z činností nejvíce zasažených koronavirem. Těmi jsou například kuchaři, číšníci, taxikáři, lidé podnikající v oblasti cestovního ruchu či pořádání kulturních akcí a další, kterým současná opatření prakticky pozastavila příjem.
Snížení úrokových sazeb
Zjednodušeně řečeno můžeme říci, že se úroková sazba hypotečního úvěru skládá ze 3 částí:
- náklady
- riziková složka
- marže (zisk banky)
ČNB snížila základní úrokovou sazbu o 1,25%, čímž se bankám významným způsobem snížily náklady. Proč tedy stále nevidíme snížení úrokových sazeb hypoték? To souvisí právě s druhou částí úrokové sazby a tou je riziková složka. Tu je v současné chvíli velmi obtížné vyčíslit. Je prakticky nemožné předpovědět, jak dlouho budou současná vládní opatření trvat. Tím pádem nikdo přesně neví, jak velký dopad budou mít na ekonomiku a přeneseně pak na schopnost populace splácet své závazky. Banky tedy ke snižování úrokových sazeb zvolily spíše neutrální přístup.
Dostupnost hypoték
V aprílový den také ČNB výrazně uvolnila limity pro získání hypotéky.
LTV 80% => 90%
Doposud mohli banky poskytovat hypotéky nejvýše do 80% hodnoty nemovitosti (zástavy) a v maximálně 15% případů pak až do 90% hodnoty nemovitosti. Nyní se tyto limity posunuly. Nově tedy ČNB doporučuje poskytovat hypotéky až do 90% hodnoty zástavy a v 5% případů pak i výše. Otevírá se tu tedy opět i možnost získání 100% hypotéky. V praxi tedy budete na koupi svého nového bydlení potřebovat méně vlastních peněz než doposud.
DSTI 45% => 50% a zrušení DTI
Limit DSTI (Debt Service to Income) byl doposud nastaven na 45%. Znamená to, že mohl celkový součet měsíčních splátek Vašich úvěrů činit nejvýše 45% Vašeho měsíčního příjmu domácnosti. Do tohoto limitu se tedy musela vejít i splátka sjednávané hypotéky. Nově je tato hranice posunuta na 50%. Pravidlo DTI, které říkalo, že celkový součet aktuálních zůstatků Vašich úvěrů nesmí překročit devítinásobek Vašeho ročního příjmu, bylo zrušeno.
Přestože uvolnění limitů bylo oznámeno 1. dubna, o apríl se nejednalo.
Zrušení 4% daně z nabytí nemovitosti
Ministerstvo financí předloží vládě návrh na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, která je v současnosti ve výši 4 % z celkové kupní ceny. Projednání zákona se předpokládá v týdnu od 6. do 10. dubna. Současně se zrušením daně z nabytí nemovitosti se zruší možnost si uplatňovat daňový odpočet zaplacených úroků na hypotečním úvěru. Ti, kdo ale 4% daň již zaplatili budou moci nadále daňový odpočet uplatňovat, a to i v případě refinancování hypotéky. Vzhledem k tomu, že je zákon teprve ve fázi návrhu a jeho projednání a případné schválení proběhne až v následujících týdnech, nebudeme nyní spekulovat nad tím, od kdy začne platit. Je nicméně potřeba zmínit, že může mít již nyní dopad na ceny nemovitostí. Prodávající tuto skutečnost mohou využít jako důvod k navýšení prodejní ceny nemovitosti.
Odpovědi na Vaše otázky:
Jak a kdy se snížení základní úrokové sazby projeví na hypotečním trhu? Mám teď větší šanci hypotéku dostat?
Snížení úrokových sazeb a uvolnění aktuálních limitů LTV a DSTI budou banky reflektovat velice pozvolna. Nejvýraznější změny lze však očekávat až v době, kdy se situace kolem koronaviru více uklidní a ekonomika se vrátí zpět do chodu.
Vyplatí se mi počkat na výhodnější hypotéku?
Toto si musí každý zvážit sám. Pokud již máte vybrané svoje budoucí bydlení, tak na Vás prodávající pravděpodobně čekat nebude. Můžete však využít současné situace pro argumentaci na slevu z prodejní ceny a hypotéku si vzít s kratší fixací a počítat později s jejím refinancováním.
Půjde cena nemovitostí dolů? Mám tedy vyčkat na nižší cenu nemovitostí a levnější hypotéku?
Tohle už je skutečně čistá spekulace. Možná ano, možná ne. Nejistá doba může mít za následek dočasný pokles cen nemovitostí. Na druhou stranu s levnějšími hypotékami pak zase jejich cena poroste vzhledem k vyšší předpokládané poptávce. Stejný efekt může mít zrušení daně z nabytí nemovitosti.
Závěr
Moje mamka mi vždy říkala: „Kdo dlouho vybírá, nakonec přebere.“ V té době tím myslela něco trochu jiného, ale toto rčení se dá použít i na naší situaci. Pokud máte vybrané bydlení a víte, že máte dostatečný příjem k dlouhodobému splácení hypotéky, tak asi neuděláte chybu v žádném případě. Zdravý selský rozum je na místě. Mějme na paměti, že koronavirus tu nebude navždy a aktuální stav je jen dočasný. Ať koupíte nemovitost za více nebo méně a hypotéku pořídíte s aktuální nebo nižší úrokovou sazbou, tak za 5, 10, 15 let bude cena nemovitosti úplně jinde a stejně tak Váš příjem a zůstatek hypotéky. Současná situace nás nutí plánovat v týdnech a měsících. Nezapomeňme se však také podívat trochu dále do budoucnosti.
O tom, co Vás při vyřizování hypotéky čeká, si můžete přečíst zde.
Kdo čtete moje články pravidelně, tak jste zvyklí na trochu více laický jazyk a určitě i stručnější podání. Pokud máte k některému z těchto témat otázku, tak Vám ji velmi rád zodpovím při telefonickém hovoru. Kontakt na mě naleznete níže. A pokud byste se chtěli potkat i bez roušky, pojďme si dát videohovor.
