V dnešním článku se společně podíváme na zásadní otázky vyřízení hypotéky. Po jeho přečtení budete mít při nejmenším jasný pohled na to, co Vás čeká a jak se na to připravit.
Pokud si po přečtení článku budete chtít udělat představu o tom, která banka Vám dnes nabídne tu nejlepší úrokovou sazku, klikněte na odkaz níže.
Základní pilíře
Každá hypotéka musí pevně stát na dvou pilířích. Těmi pomyslnými pilíři jsou zástava a bonita. Jsou případy, ve kterých, pokud bude jeden z pilířů silnější, může být ten druhý slabší. Vyřízení hypotéky však není možné, pokud jeden z pilířů bude zcela chybět.
Pojďme si je tedy projít.
Zástava
Zástavou myslíme nemovitost, kterou budete oproti hypotéce ručit. Standardně se do zástavy dává nemovitost, kterou plánujete z hypotéky financovat. Pokud tedy kupujete byt či stavíte dům, tak můžete ručit právě touto nemovitostí, ale můžete jako zástavu použít i jinou. Platí zde jedno důležité pravidlo, kterému se říká „LTV“ (Loan to Value). Pravidlo LTV v ČR říká, že výše hypotéky může být maximálně 90 % hodnoty zástavy. Pokud tedy kupujete nemovitost v hodnotě 5 000 000 Kč a touto nemovitostí budete také ručit, tak výše hypotéky může být maximálně 4 500 000 Kč a zbytek bude potřeba mít z vlastních zdrojů. Nutno podotknout, že pro získání nejvýhodnější hypotéky je potřeba, aby LTV činilo 70-80 %.
V případě, že vlastní zdroje nemáte, můžete si pomoci dvěma způsoby. Ten první je dofinancování jiným úvěrem. Je to rozhodně nákladnější cesta a většina bank Vám rovnou řekne, že do toho s Vámi nepůjde. Ale stále tu taková možnost je. Ten druhý způsob je zastavit další nemovitost. Tudíž byste k jedné hypotéce ručili dvěma nemovitostmi. Tuto cestu využívají především mladí lidé, kterým rodiče pomohou tak, že jim do hypotéky zastaví ještě svoje bydlení. Po několika letech, až splatí část úvěru, pak lze tuto druhou nemovitost vyvázat.
Bonita
Bonitou rozumíme schopnost hypotéku řádně splácet. Banky obecně nechtějí zabavovat a prodávat nemovitosti. Jejich chtěným oborem podnikání rozhodně není realitní činnost. Proto si Vás před schválením úvěru řádně proklepnou. Banka si zjistí, zda jste v posledních letech řádně spláceli i své jiné závazky. Dále bude potřeba dokázat, že máte ke splácení dostatečný příjem. V tomto ohledu opět existuje jednoduché pravidlo, kterému se říká „DSTI“ (Debt Service-to-Income). Pravidlo DSTI v ČR říká, že součet všech Vašich současných splátek závazků nesmí překročit 45 % Vašeho celkového příjmu domácnosti.
Pojďme si to vysvětlit na jednoduchém příkladu. Řekněme, že již máte úvěr na auto se splátkou 3 000 Kč měsíčně. Nyní si plánujete vzít hypotéku na 4 000 000 Kč s budoucí splátkou 15 000 Kč. Celkově Vaše splátky budou tedy činit 18 000 Kč měsíčně. Banka, u které si vyřizujete hypoteční úvěr, po Vás bude chtít, aby Váš celkový příjem domácnosti činil minimálně 40 000 Kč měsíčně.
Do prokazatelných příjmů Vám banky mohou započítat následující:
- příjem ze zaměstnání
- příjem z podnikání
- příjem z pronájmu / budoucí příjmy z pronájmu
- příjem z dohody
- příjmy z vlastní společnosti
- příjmy z kapitálového majetku
- rodičovský příspěvek
- výživné (alimenty)
- diety řidičů z povolání
- výsluhové renty
- invalidní důchod
- starobní důchod
- vdovský důchod
- sirotčí důchod
- odměna pěstouna
- příspěvek na bydlení nebo stabilizační příspěvek vojáků
- …
V případě prokazování příjmů se metodiky bank velmi liší a byla by to kapitola na samostatný článek. Pokud chodíte do zaměstnání, dostáváte dostatečnou výplatu na účet, tak pochodíte u jakékoliv banky a můžete si mezi nimi vesele vybírat, která Vám poskytne nejlepší podmínky. Pokud ale máte příjem z podnikání, příjem na dohodu, nějaký z typů důchodu nebo kombinujete více druhů příjmů, tak se může stát, že dříve zešedivíte, než najdete banku, která Váš případ kladně posoudí. Více o záludnostech, které mohou nastat při vyřízení hypotéky, jsme si řekli v samostatném článku.
Stejně tak se může stát, že narazíte se zastavovanou nemovitostí. Na nemovitosti by ideálně nemělo váznout žádné věcné břemeno, neměla by být v družstevním vlastnictví, pokud je v ní nájemce, tak nesmí mít smlouvu na dobu neurčitou atd…
Závěr: Samotné vyřízení hypotéky
Hypoteční trh se v posledních letech velmi změnil a v mnohém zkomplikoval. To nejlepší doporučení, které Vám mohu dát, je pro vyřízení hypotéky využít služeb svého finančního poradce. Finanční poradce, který dělá svou práci naplno, má detailní přehled o aktuálních podmínkách a metodikách všech bank a najde Vám takové řešení, které bude průchozí a v ideálním případě i nejvýhodnější.
U sebe doma si také dokážu vymalovat, ale přesto si na to pozvu malíře. Jednak neudělá takový nepořádek, ušetří mi čas a výsledek bude také o poznání lepší.
Pokud ještě nemáte svého hypotečního malíře, napište mi a rád Vám s tímto důležitým životním krokem pomohu.
