V dnešním článku se podíváme na časté překážky, které nám mohou ztížit cestu za vysněným bydlením.
Klienti za mnou často chodí s následujícími problémy. Mou prací je najít banku, u které budeme mít reálnou šanci úvěr dostat a to za těch nejlepších možných podmínek. Pojďme se podívat, co tedy může nastat:
Chtěl bych hypotéku, ale…
…mám škraloup v úvěrových registrech.
…nemám dostatek vlastních prostředků.
…jsem OSVČ a optimalizuji si daně.
…v bance mi řekli, že na to se svými příjmy nedosáhnu.
…již jednu hypotéku mám.
…mám několik jiných úvěrů a asi bych to nezvládl splácet.
…prošel jsem insolvencí.
Mám škraloup v úvěrových registrech.
V takovém případě je potřeba zjistit, o jaký škraloup se jedná. Pokud jste se nepatrně opozdili s jednou splátkou úvěru, nemusíte zoufat. Banky jsou na to připravené a jestli uvidí, že je vše ostatní v pořádku, tak vám úvěr schválí. Pokud těch opožděných splátek bylo více nebo jste pozadu s jednou splátkou na více úvěrech už je situace těžší. Nejhorší možností je pak historicky zesplatněný úvěr. I v těchto případech se ale dá s některými bankami “vyjednávat” o schválení na výjimku. Šance je tak 50/50. Pokud chcete, aby váš případ byl odborně posouzen, rád vám s tím pomohu a můžete se na mě obrátit. Kontakt naleznete na konci tohoto článku.
Nemám dostatek vlastních prostředků.
Není, za co se stydět. Česká národní banka utáhla pravidla poskytování úvěrů do takové míry, že se s tímto problémem setkávám u každého druhého úvěrového případu. Možností, jak to řešit, je několik:
- Ideální případ (80/20%): Banka mi půjčí 80% z hodnoty nemovitosti a zbylých 20% dám ze svého. Pak nemusíte váhat, úvěr bude pravděpodobně schválen.
- Skoro ideální případ (90/10%): Banka mi půjčí 90% z hodnoty nemovitosti a zbylých 10% dám ze svého. Pak dostanete o pár desetin procenta horší úrokovou sazbu, ale stále je úvěr realizovatelný za dobrých podmínek.
- Nemám ani kačku. Potřebuji celých 100%: Toto lze řešit následujícími způsoby:
- Dám bance do zástavy jinou nemovitost. Může to být druhý byt či dům nebo chalupa či pozemek. Můžou vám v tomto pomoci i rodiče či příbuzní a ručit vám svojí nemovitostí. Tato druhá nemovitost může být časem z úvěru vyvázána a to, až dosáhnete požadovaného poměru mezi výší úvěru a hodnotou zástavy. Takže například na konci prvního fixačního období po 5 letech trvání úvěru nebo dokonce i dříve.
- Dofinancuji zbylých 10-20% z jiného úvěru. Dle nového zákona již toto není možné. Nicméně, existují cestičky, kterými se vydat. Více bychom spíše probrali v soukromé zprávě či telefonátu nebo úplně nejlépe na kávě.
Jsem OSVČ a optimalizuji si daně.
Toto rozhodně není nijak nevšední případ. Snad nenajdete podnikatele, který rád platí daně. I to banky vědí a některé jsou k živnostníkům vstřícnější než jiné. A to kolikrát i v případě, že máte daňovko “na nulu”. Jsou samozřejmě určité mantinely. Pokud mi napíšete, rád se s vámi o tom pobavím a zjistíme, zda je pro vás reálné hypotéku dostat.
V bance mi řekli, že na to se svými příjmy nedosáhnu.
To že vám v jedné bance řekli, že na úvěr nedosáhnete, ve druhé bance platit nemusí. Každá banka má vlastní metodiku a způsoby výpočtu. Obecně platí pouze dvě pravidla. Jsou to pravidla nazvaná DTI a DTSI. DTSI říká, že vaše splátky ze všech úvěrů nesmí činit více než 45% příjmů vaší domácnosti (nebo všech žadatelů o úvěr). DTI říká, že celková aktuální výše vašich úvěrů nesmí přesáhnout 9násobek celkového ročního příjmu domácnosti.
Pokud někde narážíte, tak jsou 2 možnosti co s tím:
- Snížit výši svých splátek. A to buď doplacením svých aktuálních závazků nebo například jejich konsolidací se snížením celkové splátky.
- Zvýšit svůj uznatelný příjem. To nemusí nutně znamenat, že máte více vydělávat. Prostě je potřeba najít banku, která Vám uzná vaše příjmy v nejvyšším poměru. Co tedy různé banky uznávají za příjem:
- příjem ze zaměstnání
- příjem z podnikání
- příjem z pronájmu / budoucí příjmy z pronájmu
- příjem z dohody
- příjmy z vlastní společnosti
- příjmy z kapitálového majetku
- rodičovský příspěvek
- výživné (alimenty)
- diety řidičů z povolání
- výsluhové renty
- invalidní důchod
- starobní důchod
- vdovský důchod
- sirotčí důchod
- odměna pěstouna
- příspěvek na bydlení nebo stabilizační příspěvek vojáků
- …
Žádná z bank neuznává všechny výše uvedené a v plné výši a je občas obtížné najít takovou, u které ta matematika vyjde ve váš prospěch. S tím vám ale rád pomohu.
Již jednu hypotéku mám.
Občas si lidé myslí, že když jednu hypotéku už mají, tak další dostat nemohou. Opak je pravdou. Je pouze potřeba na to dosáhnout svými příjmy. O tom jsme si pověděli v předchozím odstavci.
Mám několik jiných úvěrů a asi bych to nezvládl splácet.
V dnešní době, kdy na nás reklamy na výhodné půjčky doslova křičí ze všech různých médií, se toto může stát. Řešením může být konsolidace neboli sloučení všech závazků do jednoho a to tak, aby výsledná splátka byla výrazněji nižší. A pak je opět jen potřeba na hypotéku dosáhnout svými příjmy (viz čtvrtý odstavec tohoto článku). Vždy ale dávejte přednost zdravému selskému rozumu a dobře si spočítejte, zda to všechno dlouhodobě utáhnete.
Prošel jsem insolvencí.
Tady už se blížíme k hranici nereálného. Obecně platí, že hypotéku nebo jiný úvěr můžete získat nejdříve 5 let po ukončení insolvence. Už jsem ale klientům vícekrát vyjednal výjimku u případů nejméně 2 roky po insolvenci. Musí to však mít hlavu a patu. Více se můžeme pobavit osobně nebo přes messenger.
